Endonezya konut emlak piyasasında yabancı yatırıma yönelik kısıtlamalar hafifletilebilir 

Endonezya dünyanın en güzel ülkeleri arasında üst sıralarda yer alıyor ve ekonomisinin büyüklüğü açısından Almanya, Japonya ve Birleşik Krallık'ı geride bırakarak yüzyılın ortalarına doğru dünya çapında 4. sırayı alması bekleniyor.

Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYİH), küresel ortalamanın oldukça üzerinde, yılda %5'in üzerinde etkileyici bir oranda büyüyor. Üç yıl önce uygulamaya konan nikel cevheri ihracat yasağı başarılı olmuş gibi görünüyor; ülkeye önemli yabancı yatırımlar çekti ve Endonezya'yı küresel bir pil üreten sanayi merkezi haline getirdi. Yüksek doğurganlık oranları ve devam eden kentleşmenin de etkisiyle kentlerde yaşayanların sayısı da etkileyici bir hızla artıyor.

Dünya Bankası, 780,000'e kadar yılda 2045 yeni hane oluşumunun gerçekleşeceğini tahmin ediyor ve bu da konut için uzun vadeli güçlü talebi artırıyor.

İlk bakışta Endonezya emlak piyasası yatırım yapmak için ideal bir yer gibi görünüyor.

Yaşam maliyeti veri tabanı Numbeo'ya göre konut fiyatları, karşılaştırılabilir gelire sahip diğer ülkelere göre önemli ölçüde daha düşük.

Endonezya'da bir şehir merkezinde bir konutun ortalama metrekare fiyatının 1,600 doların biraz üzerinde olduğu, bu fiyatın sırasıyla 2,800 dolar ve 2,500 dolara kadar çıktığı Vietnam ve Filipinler'deki fiyatlardan çok daha düşük olduğu belirtiliyor.

Artan gelirler ve ailelerin standartların altındaki evlerden daha iyi yeni inşa edilmiş yerlere taşınmasıyla talep daha da artarken, ülkedeki büyük geliştiricilerin ve inşaatçıların çoğunun yaklaşan vadeler ve sınırlı alanlar nedeniyle aşırı borçlanması nedeniyle arz tarafı kapasitesinin tavanına ulaşıyor gibi görünüyor. büyümek.

reklâm

Sonuç olarak fiyatların yukarı yönlü yönü oldukça cazip görünüyor.

Ancak fiyatlar iyi bir nedenden ötürü nispeten düşük kalıyor.

Endonezyalı ailelerin yalnızca beşte birinin açık bir ticari piyasada ev satın almaya gücü yettiği ve nüfusun %2'sinden fazlasının (yaklaşık 6 milyon) fiilen evsiz olduğu göz önüne alındığında, Endonezya hükümetinin en büyük önceliği uzun süredir piyasayı zenginlerden korumaktı. özellikle Jakarta veya Bali gibi yerlerde konut fiyatlarını yükseltecek yabancılar.

2015 yılına kadar Endonezya'da hiçbir yabancı uyruklu kişinin konut sahibi olmasına fiilen izin verilmiyordu; tüm satın almalar yerel adaylar aracılığıyla yapıldı.

Ulusal yasalar hâlâ yabancıların mülkün tam 'mülkiyet' sahibi olmasını yasaklıyor ve onların haklarını ipotek finansmanına erişim olmaksızın maksimum 80-100 yıllık bir kira hakkıyla sınırlıyor. Hükümet ayrıca yabancı bir yatırımcının satın alabileceği minimum mülk fiyatını da belirledi; bu fiyat, Kuzey Sumatra gibi yerlerdeki bir daire için yaklaşık 65,000 ABD Doları ile Jakarta, Bali veya Java'nın bazı bölgelerindeki bir ev için 325,000 ABD Doları arasında değişiyor.

Endonezya standartlarına göre lüks bir segmenttir; Ucuz olan her şey yerlilere kalıyor.

Kısıtlamalar görünüşte Endonezyalılar için emlak fiyatlarını uygun fiyatlı tutmayı başarmış olsa da, yoğun bürokrasi ve aşırı gerilmiş altyapı geliştirme hedefleriyle birleştiğinde inşaat sektörünün karlılığını sınırladı.

Artan borçlarla boğuşan şirketlerin yeterli serbest nakit akışı yaratamaması, Çin'dekine benzer şekilde alarm zilleri çalıyor.

Bu, diğer hususların yanı sıra, yabancı mülkiyetin serbestleştirilmesine yönelik tarihi bir hamleyi tetikledi.

2021 yılında Endonezya, yabancı bir alıcının bir anlaşmaya varmadan önce uzun süreli oturma iznine sahip olması şartını kaldırdı ve mülkiyet yasalarında yabancı yatırımcıların yararına bazı başka değişiklikler yaptı.

Ancak şu ana kadar yapılan reform umut verici bir atılımla pek sonuçlanmadı.

Son birkaç yılda şimdiye kadar yalnızca 200 kadar yabancı mülk sahibinin Endonezya'da doğrudan, aday olmadan konut mülkü satın aldığı tahmin ediliyor; bunların yalnızca 40'ı 2023'te olacak.

Uzmanlar uygulamadaki gecikmeleri suçluyor: Yerel yetkililerin hâlâ ikamet edenlerin kimliklerini talep ettiği ve mülkiyet kayıt sürecini uzun ve karmaşık tuttuğu bildiriliyor.

Ancak tüm bunların yakında değişmesi bekleniyor.

İnşaat sektörünün GSYİH büyümesinin yaklaşık %20'sini oluşturması ve metal, enerji, beton ve hizmetlere kadar her şeye yönelik yurt içi talebin artması nedeniyle, Endonezya'nın konut piyasasını en azından prim seviyesinde yabancı yatırımcılara daha fazla açmaktan başka seçeneği yok. segment.

Bazıları, hükümetin eninde sonunda, en azından sınırlı serbest bölge tarzı bölgelerde, yabancılar için de tam teşekküllü mülkiyet hakkı sağlayacağını ve kayıt sürecini kolaylaştıracağını düşünüyor.

Hükümet varlıklı göçmenleri de çekmeye çalışıyor.

Yakın zamanda, istikrarlı bir geliri ve yaklaşık 10 dolardan fazla birikimi olanlara ülkede 130,000 yıla kadar kalma izni veren, milyonerler için ise 'altın vize' veren bir 'ikinci ev' vize planı başlattı ve bu planı şu anda araştırıyor: Uzaktan çalışan genç profesyonelleri hedefleyen bir 'dijital göçebe' vizesi başlatmak.

Ancak mevcut, sınırlı özel mülkiyet bile cazip görünüyor.

Göre Housearch.comÖnde gelen bir emlak arama platformu olan bazı 'sıcak' bölgelerdeki ortalama kira getirisi %15'e kadar çıkıyor.

Bu, 8 yıldan daha kısa bir geri ödeme süresinin ve kira süresi boyunca makul bir fiyat artışıyla bile, çift haneli makul bir yatırım getirisi sağlayacağı anlamına geliyor.

Bu makaleyi paylaş: