Küresel pazarda Avrupa gayrimenkul cazibesi: Excelion'dan Motti Gruzman'ın uzman görüşleri

Tarihsel olarak, ABD ve Avrupa gayrimenkul piyasaları yakın bir ilişki göstermiştir ve birindeki eğilimler genellikle diğeri için içgörüler sağlar. Bu, özellikle e-ticaretin yükselişi ve lojistik ve perakende sektörleri üzerindeki etkisi gibi değişimler için geçerlidir. Ancak, enflasyon, daha yüksek faiz oranları ve bankacılık sektörü istikrarsızlığı ile karakterize edilen mevcut küresel ekonomik ortam, bu yaklaşımı karmaşıklaştırmaktadır. ABD içgörülerinin Avrupa'ya uygulanmasının neden yanıltıcı olabileceğine dair ipuçları:

• Avrupa'da sermaye değerlerinde hızlı bir yeniden fiyatlama yaşanırken, Kuzey Amerika değerlerinde zayıf temel göstergelere rağmen henüz önemli bir ayarlama yapılmadı.
• Avrupa'da boşluk oranları rekor düzeyde düşükken, ABD'de ortalama boşluk oranları yaklaşık 2.6 kat daha yüksek.
• Avrupa'da ofis alanı net emilimi son yedi çeyrekte pozitif seyrederken, ABD'de pandemi başladığından bu yana negatif emilim yaşanıyor.
• Avrupa'daki standart kira teşvikleri ortalama %10.3'tür. Bu oran, teşviklerin kira değerinin %30'una ulaşabildiği ve net işletme gelirlerini etkileyebildiği ABD'den önemli ölçüde düşüktür.
• Avrupa, salgın öncesinde bu uygulamaları benimseyerek, daha verimli ofis kullanımıyla sonuçlanan hotdesking ve verimli alan kullanımı konusunda önde gidiyor.

Yeniden Temellendirilen Değerler ve Piyasa Tepkileri

Kuzey Amerika değerleri henüz temelleri yansıtmıyor

Avrupa'daki gayrimenkul değerleri yeni ekonomik koşullara hızla uyum sağladı. Değerlemeciler, faiz oranı artışlarını yansıtmak için birincil getirileri ve iskonto oranlarını yükselttiler ve bu da fiyatların hızla sıfırlanmasına yol açtı. İşlem yapma durgun kalsa da, işlemler defter değerlerine yakın gerçekleşiyor ve bu da mevcut değerlemelere güven duyulduğunu ve piyasa şeffaflığının arttığını gösteriyor.

Buna karşılık, Kuzey Amerika'daki mülk değerlerinin ayarlanması daha yavaş oldu. Örneğin, Mart'a kadar geçen 12 ayda, Kuzey Amerika'daki mülk değerleri %2.4 düştü; bu, Kıta Avrupası'ndaki %13'lük düşüş ve Birleşik Krallık'taki %22'lik düşüşle kıyaslandığında böyleydi. ABD ofis değerleri %14.1 oranında düşmesine rağmen, bu Avrupa ofislerinde görülen %16.5'lik düşüşten daha azdır. Kuzey Amerika'daki bu daha yavaş ayarlama, dayanıklılığı gösterebilir; ancak veriler bu görüşü tam olarak desteklemiyor.

Yatırımcı Duyguları ve Ofis Yatırımı

ABD'de ofis yatırımı Avrupa'ya kıyasla daha düşük seviyededir. Geleneksel olarak, ofis yatırımları ABD'deki ticari gayrimenkul faaliyetlerinin yaklaşık %50'sini oluşturur, ancak bu 20'ün 1. çeyreğinde %2023'ye düştü. Buna karşılık, Avrupa ve Asya genel düşüşlere rağmen nispeten istikrarlı ofis yatırım paylarını korudu. Bu farklılık, ABD'deki daha zayıf yatırımcı duygusunu ve mevcut değerlemeler hakkındaki şüpheciliği yansıtıyor.

Temeller ve Kira Büyümesi

Boşluk Oranları

Avrupa, %7.6 ile büyük küresel bölgeler arasında en düşük ofis boşluk oranına sahip ve bu da potansiyel kira büyümesini destekliyor. Buna karşılık, New York ve San Francisco gibi büyük ABD pazarları pandemiden bu yana boşluk oranlarında önemli artışlar gördü ve San Francisco'nun oranı %3'ten %30'un üzerine çıktı. Bu, özellikle Avrupa'nın alçak binalarına kıyasla yeniden kullanımı daha zor olan yüksek katlı kuleler olmak üzere birçok ABD ofis mülkünün modasının geçmesi konusunda endişelere yol açıyor.

Kira Değerleri

Zorluklara rağmen, Avrupa'daki birincil kiralar -özellikle sürdürülebilir ve olanaklar açısından zengin alanlar için- pozitif büyüme göstermeye devam ediyor. JLL, önümüzdeki beş yıl içinde Batı Avrupa'daki birincil ofisler için yıllık ortalama %2.2 kira büyümesi öngörüyor. Buna karşılık, ABD birincil ofis pazarlarının 1.9'ye kadar mütevazı bir %2027 büyüme görmesi bekleniyor ve geleneksel tahmin modelleri ofis kullanımındaki yapısal değişiklikleri hesaba katmakta zorlanıyor.

Net Emilim

Avrupa'nın ofis alanının net emilimi pozitif kalmaya devam ediyor, kiralama faaliyeti yeni arzı aşıyor ve alan pazara geri dönüyor. Ancak ABD, işgalci talebinde düşüş ve artan gelişme yaşıyor, bu da negatif net emilime neden oluyor.

Kiralama Teşvikleri

Avrupa'da, ortalama kira teşvikleri, 10.3'daki %7'den %2019'e yükseldi ve Paris La Défense gibi bazı şehirler daha yüksek seviyeler gördü. ABD'de teşvikler önemli ölçüde daha yüksek ve Chicago gibi şehirlerde %30'a kadar ulaşıyor. Bu eşitsizlik, ABD'de daha güçlü işgalci pazarlık gücünü vurguluyor ve Avrupa pazarlarının artan finansman maliyetlerine rağmen net işletme gelirlerini artırmak için daha iyi konumlandığını gösteriyor.

Esnek Çalışma ve Ofis Kullanımı

Avrupa ofisleri uzun zamandır hotdesking'i benimsedi ve bu da sabit masaların daha yaygın olduğu ABD'ye kıyasla daha verimli alan kullanımıyla sonuçlandı. Avrupa ofisleri, pandemiden sonra daha iyi kullanılıyor ve doluluk oranları ABD'dekinden önemli ölçüde daha yüksek. JLL verileri, ABD ofis doluluk oranının Avrupa'daki %40-60'a kıyasla %70-90 arasında değiştiğini gösteriyor. Bu verimlilik, Avrupa'da ofis çalışmalarına daha hızlı dönüşle birleştiğinde, Avrupa pazarlarını ofis alanına yönelik uzun vadeli talebi yönetmede avantajlı bir konuma getiriyor.

Avrupa gayrimenkulüne karlı yatırımın canlı bir örneği

Müşterilerimizden biri yakın zamanda Pamporovo projemiz dahilindeki bir mülke yatırım yaptı ve sonuçlardan çok memnun kaldı. Rodop Dağları'nın kalbinde yer alan daire, yemyeşil ormanlar ve alpin çayırlarla çevrili muhteşem bir inziva yeri sunuyor. Şimdi akıllıca bir yatırım olan bir tatil evinin keyfini çıkarıyorlar. Kış aylarında mülk, kayak ve snowboard tutkunları için rahat bir üs sağlarken, yaz aylarında yürüyüş ve doğa keşfi için mükemmel bir yer. Daireyi kullanmadıkları zamanlarda, Pamporovo'nun hem kış sporları tutkunlarına hem de yaz maceracılarına hitap etmesi sayesinde kira geliri elde ediyorlar. Bu ikili fayda, onlara yılda birkaç tatil sağlamakla kalmadı, aynı zamanda mülkün değerini artırarak onu yatırım portföylerinde değerli bir varlık haline getirdi.

Özet ve Görünüm

ABD ve Avrupa gayrimenkul piyasaları önemli ölçüde farklılık gösteriyor; Avrupa'nın önemli yeniden fiyatlandırması, düşük boşluk oranları, pozitif net emilim ve verimli ofis kullanımı, ABD'ye kıyasla daha güçlü bir pozisyon olduğunu gösteriyor. Avrupa, potansiyel daha fazla değer düzeltmesi de dahil olmak üzere kendi zorluklarıyla karşı karşıya olsa da, mevcut temelleri orta vadede ABD pazarından daha iyi performans gösterebileceğini gösteriyor. Finansal istikrarsızlık, aşırı arz ve yüksek değerlemelerle boğuşan Kuzey Amerika gayrimenkulü daha zorlu bir görünümle karşı karşıya.

Bu nüanslı farklılıkları anlamak, yatırımcılar ve paydaşların değişen küresel gayrimenkul ortamında yol almaları açısından büyük önem taşıyor.

https://www.exceliondev.com

Fotoğraf Brian Babb on Unsplash

Bu makaleyi paylaş: